REPUBLIKA SLOVENIJA
Če kot fizična oseba, ki ne opravlja dejavnosti, oddajate svoje premoženje (sobo, stanovanje, hišo, opremo, …) v najem drugi fizični osebi ali tuji pravni osebi, morate finančni upravi posredovati napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem najpozneje do 28. februarja tekočega leta za preteklo leto.
Če kot fizična oseba oddajate svoje premoženje v najem poslovnemu subjektu s sedežem v RS, fizični osebi, ki opravlja dejavnost, oz. plačniku davka, potem izračun in plačilo dohodnine opravi plačnik davka (izplačevalec dohodka), vam pa kot najemodajalcu ni potrebno oddajati napovedi.
Davčni organ na podlagi vložene napovedi do 30. aprila tekočega leta za preteklo leto izda odmerno odločbo o dohodnini iz oddajanja premoženja v najem.
Odmera davka
Dohodnina se izračuna in plača od davčne osnove, ki je dohodek iz oddajanja premoženja v najem, zmanjšan za normirane stroške v višini 10 % (15 % za leti 2020 in 2021, prej 10 %) od doseženega dohodka, po stopnji 25 % od davčnega leta 2023 dalje (15 % za leto 2022, 27,5 % za leti 2020 in 2021, prej 25 %). Namesto normiranih stroškov lahko zavezanec uveljavlja tudi dejanske stroške, ki ohranjajo uporabno vrednost premoženja. Dejanske stroške zavezanec dokazuje z ustreznimi računi, ki jih priloži napovedi. Dohodnina od dohodka iz oddajanja premoženja v najem se šteje za dokončen davek in se ne všteva v letno dohodninsko osnovo.
Če dohodnino izračuna in plača plačnik davka (izplačevalec dohodka), lahko davčni zavezanec uveljavlja dejanske stroške od dohodka iz oddajanja premoženja v najem z zahtevkom. Zahtevek vloži davčni zavezanec do 28. februarja tekočega leta za preteklo leto.
Dohodnina od dohodka iz oddajanja premoženja v najem se plača na prehodni davčni podračun – proračun države SI56011008881000030, referenca SI19 DŠ-41009.
Kako oddam napoved?
Obrazec lahko zelo enostavno oddate elektronsko, preko sistema eDavki:
- brez digitalnega potrdila (registrirate se z uporabo uporabniškega imena in gesla)
- z digitalnim potrdilom
Papirni obrazec pa lahko oddate osebno ali po pošti na katerikoli finančni urad, razen na Generalni in Posebni finančni urad.
Primer izpolnjene napovedi
Zavezanec je v letu 2020 dosegel dohodke z oddajanjem nepremičnine (stanovanje z garažo) in premičnine (prikolica).
Za oddano nepremičnino (stanovanje z garažo), pod zaporedno številko I, je v letu 2020 prejel skupaj 6.140,00 evrov. Nepremičnino je oddajal najemnikoma Kos od 1. 9. 2019 do 31. 3. 2020, ter najemniku AB GmbH od 1. 5. 2020 naprej za nedoločen čas.
Zavezanec v napovedi uveljavlja dejanske stroške vzdrževanja premoženja v skupnem znesku 2.560,00 evrov, in sicer: strošek pleskanja, polaganja keramike in zamenjave vodovodnih cevi. Računi se vpišejo v rubriko Priloge in priložijo vloženi napovedi.
Glede na to, da s sklenjeno najemno pogodbo oddaja v najem stanovanje z garažo, se v tabelo pod točko 5, kot podatki o premoženju, vpišejo le podatki za glavno nepremičnino, to je stanovanje.
Zavezanec je v letu 2020 oddajal v najem tudi prikolico. Zanjo uveljavlja normirane stroške. Ker ne gre za oddajanje stavbe oz. dela stavbe, za ta najemni posel tabele pod točko 9 ni potrebno izpolniti.
Napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem
Pomni
Zavezanca, ki napovedi ne odda, lahko davčni organ kaznuje z globo v višini od 250 do 400 EUR. Zavezanca, ki v napovedi navede nepravilne ali neresnične podatke, pa lahko davčni organ kaznuje z globo od 400 do 5.000 EUR. Poleg globe davčni organ zavezancu v obeh primerih obračuna tudi dodatno davčno obveznost.
Ali ste vedeli?
Med premoženje poleg stanovanj, hiš in zemljišč spadajo tudi bivalniki, prevozna sredstva itd.
V primeru večjih stroškov povezanih z nepremičnino (npr. adaptacija, velika vzdrževalna dela), ki predstavljajo več kot 10 % (15 % za leti 2020 in 2021, prej 10 %) vašega dohodka od najemnine, lahko davčno osnovo z uveljavljanjem dejanskih stroškov zmanjšate tudi za več kot 15 % oziroma 10 %.
