REPUBLIKA SLOVENIJA
Če oglašujte stanovanje na spletnih portalih (kot sta npr. Airbnb, Booking) in v drugih medijih ter ga oddajte v turistični najem, so dohodki, ki jih dosežete iz tega naslova, obdavčeni z davkom od dohodka iz dejavnosti. Šteje se namreč, da opravljate dejavnost. To pomeni, da morate za davčno leto sestaviti obračun akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti ter ga davčnemu organu preko eDavkov predložiti najkasneje do 31. marca tekočega leta za preteklo leto. Več o obdavčitvi dohodkov z davkom od dohodka iz dejavnosti je pojasnjeno v Brošuri o dohodku iz dejavnosti.
Kot posameznik lahko oddajate in oglašujete oddajanje prostih kapacitet v turistične namene le, če imate to dejavnost ustrezno registrirano. Šteje se, da fizična oseba, ki oddaja nepremičnine v turistični najem, opravlja delo na črno, če ni vpisana ali nima priglašenega dela, kakor to določa Zakon o preprečevanju dela in zaposlovanja na črno – ZPDZC-1 ali drugi zakoni. Ker ZPDZC-1 prepoveduje delo na črno, tudi ni mogoče dopustiti oglaševanja dela na črno posameznika, zato je takšno oglaševanje nedovoljeno in sankcionirano, kar pomeni, da je ponujanje nepremičnin v najem za turistične namene s strani posameznika – fizične osebe, ki nima dejavnosti oddajanja nepremičnin v najem ustrezno vpisane ali priglašene, preko oglasov oziroma različnih portalov, nedovoljeno.
Fizična oseba, ki želi turistom oddati v najem sobo, del stanovanja ali celotno stanovanje za kratko časovno obdobje, lahko to dejavnost opravlja na dva načina, kot:
- registrirani sobodajalec – fizična oseba, če opravlja dejavnost le občasno (skupno ne več kot pet mesecev v koledarskem letu – pomeni, da sobodajalec tekom celega koledarskega leta skupaj ne oddaja nepremičnine v turistični najem več kot pet mesecev, tj. 150 dni) in gostom nudi do 15 ležišč ter je vpisan v Poslovni register Slovenije – več o tem lahko preberete v Brošuri za sobodajalce – fizične osebe;
- samostojni podjetnik – več o samostojnem podjetniku, ki začne z opravljanjem dejavnosti, je pojasnjeno v Brošuri za davčne zavezance, ki opravljajo dejavnost – začetnike.
Davek na dodano vrednost in davčno potrjevanje računov
Če oddajate sobe preko posrednikov oziroma ponudnikov oglaševanja na spletnih straneh (Airbnb, Booking.com…), ki imajo sedež izven Slovenije, morate kot prejemniki storitev posredovanja oziroma nudenja oglasnega prostora od prejete storitve obračunati in plačati 22 % DDV v Sloveniji, če ti posredniki oziroma ponudniki s sedežem v drugi državi članici ne uporabljajo čezmejne oprostitve obračunavanja DDV v Sloveniji (če uporabljajo čezmejne oprostitev obračunavanja DDV v Sloveniji preverite na povezavi SME on the web, več o tem v podrobnejšem opisu Posebna ureditev za male davčne zavezance, poglavji 4.2 in 4.3). Zato se morate predhodno zaradi prejema teh storitev identificirati za namene DDV (tudi če niste identificirani za namene DDV ker je obseg vašega opravljenega prometa pod pragom za obvezno identifikacijo za namene DDV). Če ste identificirani za namene DDV samo kot prejemniki teh storitev (za storitve EU), morate mesečno predlagati obračune DDV v elektronski obliki (prek sistema eDavki) in nimate pravice do odbitka DDV. Obračun DDV morate predložiti tudi, če v določenem mesecu ne prejmete storitve, od katere morate obračunati DDV (v tem primeru oddate prazen obračun). V primeru take identifikacije za namene DDV (t.i. atipična identifikacija z omejenim obsegom uporabe) od ostalih dobav blaga ali storitev, ki jih opravite v Sloveniji, ne obračunavate DDV. dokler izpolnjujete pogoje za oprostitev obračunavanja DDV.
Za ostale dobave, ki jih opravite v Sloveniji, ste oproščeni obračunavanja DDV, če v predhodnem koledarskem letu ne presežete zneska 60.000 evrov letnega prometa na ozemlju Slovenije in tega zneska prometa ne presežete v tekočem koledarskem letu.
Če v tekočem koledarskem letu presežete znesek 60.000 evrov letnega prometa na ozemlju Slovenije, lahko v tem koledarskem letu še naprej uporabljate oprostitev obračunavanja DDV, vse dokler letni promet na ozemlju Slovenije ne preseže zneska 66.000 evrov. Če v tekočem koledarskem letu presežete 60.000 evrov, ne presežete pa zneska 66.000 evrov letnega prometa, vam preneha oprostitev obračunavanja DDV s prvim dnem naslednjega koledarskega leta. Identifikacijsko številko za namene DDV morate pridobiti najkasneje s prvim dnem naslednjega koledarskega leta, zato morate zahtevek za izdajo identifikacijske številke za namene DDV vložiti pravočasno, pred zadnjim mesecem tekočega koledarskega leta. Če pa v tekočem koledarskem letu presežete prag 66.000 evrov, morate pridobiti identifikacijsko številko za DDV (obvezna identifikacija) že za mesec, ko v tekočem koledarskem letu presežete znesek 66.000 evrov letnega prometa (v prehodnem obdobju ste od zneska 60.000 evrov do 66.000 evrov lahko še oproščeni obračunavanja DDV, lahko pa se odločite za obračunavanje DDV in se identificirate). Lahko pa se identificirate za namene DDV, preden v tekočem koledarskem letu presežete 60.000 evrov letnega prometa na ozemlju Slovenije, če se tako sami odločite (prostovoljna identifikacija). V tem primeru morate biti v sistemu DDV identificirani za namene DDV najmanj tekoče in naslednje koledarsko leto.
Zahtevek za identifikacijo (obrazec DDV-P2, na tej povezavi je objavljeno tudi navodilo za izpolnjevanje tega obrazca) oddate elektronsko preko storitev elektronskega poslovanja FURS eDavki.
Z identifikacijo za namene DDV (obvezno ali prostovoljno) pridobite pravico do odbitka DDV.
Več o identifikaciji za namene DDV je navedeno v podrobnejšem opisu Davčni zavezanci in identifikacija za namene DDV).
Ne glede na to, kako ste identificirani za namene DDV, morate gostu, kateremu ste opravili storitev (oddaja nepremičnine v turistični najem), izdati račun in ga davčno potrditi, če je plačan z gotovino (gotovina po ZDavPR).
Več v zvezi z obveznostmi z vidika DDV in davčnega potrjevanja računov (identifikacija, izdajanje računov) lahko preberete v Brošuri za sobodajalce – fizične osebe pod poglavji 8 do 10.
Pomni
Globa za nezakonito oddajanje nepremičnin v turistični najem znaša od 400 do 30.000 eurov. Globa za nepredložitev obračuna DDV znaša od 2.000 do 125.000 evrov.
Registrirani sobodajalec je v delu, ko oddaja stanovanje v turistični najem, obvezno v sistemu eVročanja. To pomeni, da se mu bodo dokumenti vročali v elektronski obliki prek portala eDavki in ne po pošti v papirni obliki. Več o vročanju je objavljeno na spletni strani Finančne uprave RS.
