REPUBLIKA SLOVENIJA
Pri prodaji nepremičnine je prodajalec zavezanec za plačilo davka na promet nepremičnin, v določenih primerih pa tudi za dohodnino od dobička iz kapitala. Dohodnina od dobička iz kapitala se ugotavlja, če je bila nepremičnina odsvojena pred potekom petnajstih let imetništva.
Kaj mora narediti prodajalec?
Prodajalec mora vložiti napoved za odmero davka na promet nepremičnin v 15 dneh po sklenitvi pogodbe pri finančnem uradu, na območju katerega leži nepremičnina. Napovedi mora priložiti originalno kupoprodajno pogodbo in dokazilo o lastništvu, če to ni razvidno iz zemljiške knjige. V kolikor gre za prazno stavbno zemljišče mora priložiti še lokacijsko informacijo, ki jo izda občina, ob prodaji kmetijskega zemljišča pa še pravnomočno odločbo upravne enote o odobritvi pravnega posla oziroma da odobritev ni potrebna.
Kadar fizična oseba proda nepremičnino pred potekom petnajstih let imetništva, je zavezana tudi k vložitvi napovedi za odmero dohodnine od dobička iz kapitala, ki jo mora vložiti v 15 dneh po sklenitvi pogodbe pri finančnem uradu, na območju katerega leži nepremičnina.
Prodajalec mora občino, na območju katere se prodana nepremičnina nahaja, obvestiti o spremembi lastništva, če s tem hkrati pride tudi do spremembe neposrednega uporabnika te nepremičnine. Na tej podlagi bo občina lahko davčnemu organu posredovala prave podatke za odmero NUSZ.
Pri odmeri davka od premoženja se sprememba zavezanca za tekoče odmerno leto upošteva le v primeru, da se ta sprememba zgodi do trenutka izdaje odločbe oziroma do poteka pritožbenega roka zoper odločbo o odmeri davka od premoženja (tj. v roku 15 dni od vročitve). Kasnejšo spremembo davčni organ upošteva šele z naslednjim odmernim letom, če zavezanec vloži pritožbo iz tega davka.
Ali ste vedeli?
Plačnik davka na promet nepremičnin je praviloma prodajalec. Lahko pa je plačnik davka kupec nepremičnine, če se prodajalec in kupec tako dogovorita v kupoprodajni pogodbi (odločba bo vročena tudi kupcu). Opozarjamo, da v tem primeru davek plača zgolj kupec.
Odmera in plačilo davka na promet nepremičnin
Po prejemu napovedi davčni organ zavezancu odmeri davek na promet nepremičnin (2 % od vrednosti nepremičnine). Davčno osnovo predstavlja prodajna vrednost nepremičnine, če ta ustreza primerljivi tržni vrednosti te nepremičnine. Po plačilu davka, davčni organ izda potrdilo, da je bil odmerjeni davek plačan. Brez potrdila o plačanem davku na promet nepremičnin namreč ni mogoče overiti podpisov na pogodbi pri notarju in opraviti vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo.
Davek na promet nepremičnin je prihodek občine, kjer nepremičnina leži in se plača na prehodni davčni podračun občine.
Dohodnina od dobička iz kapitala
Davčna osnova za odmero dohodnine od dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Stopnja davka, določena v višini 25 %, se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva nepremičnine zmanjšuje (po petih letih bo stopnja 20 %, po desetih letih pa 15 %), po petnajstih letih imetništva nepremičnine pa se tega davka ne plača. Davčna osnova se zniža za normirane stroške, za plačan davek na promet nepremičnin ali davek na dediščine in darila ter za dejanske stroške, ki jih je zavezanec imel zaradi vlaganja v obnovo nepremičnine. Slednje zavezanec dokazuje z računi, zato je priporočljivo, da od dobaviteljev oziroma izvajalcev storitev pridobi račune in jih shrani. Davek davčni organ odmeri z odločbo.
Davek od dobička iz kapitala se plača na prehodni davčni podračun – proračun države SI56011008881000030, referenca SI19 DŠ-41009.
Oprostitev dohodnine od dobička iz kapitala
Če posameznik prodaja stanovanje ali stanovanjsko hišo (ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem), kjer je imel stalno prebivališče in ga je imel v lasti ter je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred prodajo, je zavezanec samo za davek na promet nepremičnin (2 % davek), ne pa tudi za dohodnino od dobička iz kapitala.
Kaj mora narediti kupec?
Kupec lahko z nakupom postane zavezanec za plačilo nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (v nadaljevanju: NUSZ) ter za davek od premoženja. Več informacij je na voljo na: Sem lastnik ali uporabnik nepremičnine.
